疫情过后，本应“报复性增长”的2023年，却深陷低迷，尤其是支柱型产业——房地产，更是频频暴雷！

为什么今年这么多房地产企业会接连暴雷呢？

恒大、碧桂园、融创、华润置地，曾经叱咤风云的大佬们，突然间英雄迟暮。

问题究竟出现在哪儿呢？

通过比较各家房企公司财务报表，不难发现一个共同因素——美元债，这或许是压死国内房地产们最重要的一根稻草。

美元债作为一种融资手段，在中国房地产市场扮演了举足轻重的角色，由于境内的融资渠道受到限制，一些大型开发商为了追求更大的资金规模，纷纷转向境外市场融资，而美元债作为一种可行的融资工具，自然成为了他们的首要选择。

疫情前，国际环境还算不错，所以大家都没什么问题，疫情后，全球经济下行，美联储大撒币后又疯狂加息，问题就随之出现了。

举个例子，某企业为了融资，在市场上发行1000万规模的美元债，利率5%，这样每年就要还利息50万美元。

因为国内用人民币结算，某企业为了还这笔利息，要先把人民币换成美元。

过去6.8元人民币就可以换1美元，现在要7元人民币才能换1美元，还50万美元利息要比原来多花10万人民币，这还没算贷款，大多数企业的利润全拿去还多出来这部分了，有的甚至还不上，干脆就直接破产了。

现在很多房地产企业的美元债都要到期了，所以情况就变成债券一到期，房地产企业就跟着破产倒闭一波。

有没有直接有效救他们的方法呢？

有，加息。

但随着全球经济持续低迷和地缘政治的双重影响，无论是加息还是降息，都无法遏制国际资本从中国的流出。

保房市还是保汇率，就成了救老婆还是救老妈的世界性难题。

我国城镇居民的住房拥有率很高，房子是城市居民家庭的主要财富来源，资金的出走不可避免的会使房地产的价格开始走低，导致居民家庭财富蒸发。

今年年初至今出台的救市政策不约而同地采用一种迂回的反向措施。

年初先是宣布首付比例下降到20%-30%；首套22%，二套30%；年中北京、上海、成都等地接连公告认房不认贷；降低存量房贷利率......

其主要目的仍是希望通过增加交易量，增加房企的现金流。

当然这些并不一定能解决不少信贷房企的欠债问题，因为买不买房还是看大家，不少有能力的房企，像是碧桂园现在的救市方法还是放在了延期还款，他们拟对七支职权展期三年，此外还有借新债还旧债，当然前提是不能超过规定的房企负债红线，类似于恒大，就是借的太多，现在直接破产了。

在美联储的加息预期和我国继续执行量化宽松货币政策的双重压力之下，普通老百姓的财富缩水是不可避免的。

股市上面，国际资本的持续外逃，引发了更大规模的资金出走，进而使得持有股票的投资者短时间内遭受到巨大的损失。

另外人民币的预期对外贬值将带来我国相关进口产品价格的进一步上涨，包括石油、大豆在内的大宗进口产品的国内市场价格预计将进一步增长，对于普通老百姓来说，基础产品的价格上涨直接侵蚀了自身的财富。

我们的内需和外需都在减弱，定义通缩有点为时过早，但低通胀时代确定已经到来。低通胀时代，最明显的特征是需求降低，投资萎缩，从另外一个角度来说，从增量时代进入存量时代，债务问题会显得尤为突出，过去我们衡量财富看资产，现在和未来我们更多的看负债。

持续不断正增长的净资产才是我们未来真正的财富。

所以现阶段，置换好财富，守护好财富才是最重要的。过去主要看创富能力，未来主要看守富能力，谁的守财能力强，谁才能赢得未来。

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