5月17日，央行三箭齐发，各路自媒体用史诗级楼市新政来形容。地产股也直接从ICU蹦到了KTV。

自从房地产成了中国经济的支柱后，救市和宏观调控的轮回已经反复上演。 本轮新政可以用简单概括为：

●央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年；

●央行降低首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例：不低于15%；

●央行取消全国层面首套住房和二套住房商业性住房贷款利率政策下限；

●央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；

●在当天的保交房视频会议上，高层强调，扎实推进保交房、消化存量商品房，收购部分商品房用作保障性住房。

最重磅的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，创下历史新低，此前最低为20%，分别出现在2008年、2015年。

同时取消的还有商贷利率下限，这也意味着商业银行可以自主定价，进行市场竞争。从理论上讲，商贷利率甚至可以降到公积金贷款利率之下。

但是，对于广大购房者来说，最看重的还是央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购库存商品房用于保障房和廉租房。

国家队下场买房，收储房屋，3000亿规模不大，但是给大家的想象空间足够大。

毕竟此前就有成功案例可循，2008年，西班牙成立坏账银行Sareb收储救市，从银行接管了1000亿欧元的房地产资产和开发商贷款，平均折扣率为50%，而西班牙政府最初承诺的资金支持只有20亿欧元。

政府的救市资金，最终可能撬动巨大的楼市资产规模。3000亿元或许只是“天使轮”，后期还有可能追加投资。

过去这些年房价的上涨无疑是有巨大泡沫的。

在这一轮回调后，房价大概率会回归居住本身属性，涨跌还是要看居民的收入。国际市场对房价合理性的评判，看的都是房价收入比。

房价收入比，是衡量购房难易程度的核心指标。按照国际通行标准，房价收入比在3至6之间被视为合理区间。

2023年我国100个重点城市平均房价收入比为11.5，房价收入比11.5意味着，一个家庭需要11.5年的全部收入才能在城市中全款购买一套住宅。这还没有考虑家庭的各种开销，扣掉家庭开销，实际上买房至少需要一个家庭20年以上的积蓄。

要想房价企稳，房价收入比降到合理的区间。要么房价继续回落，要么以时间换空间，提高居民的收入，或者居民购房时享受到更好的金融支持政策。

比如欧洲很多国家，都对刚需购房者推出零利率贷款的福利。而丹麦在2019年推出了负利率按揭贷款，房贷利率为-0.5%，由于有国家补贴，贷款人还的钱比借的钱还要少。

参考法国和丹麦的经验，我们在楼市新政中，使用金融工具定向扶持刚需购房者还有很大空间。

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